万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割(gē)韭菜(cài)的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处置的(de)是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞）平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的(de)，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国(guó)安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的(de)情况下(xià)，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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