万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的(de)高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中(zhōng)每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我gǔ)权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京(j每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我īng)国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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