文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(y错一个题就往阴里装一支笔àng)将(jiāng)极大(dà)的(de)提错一个题就往阴里装一支笔升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济(jì)的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障购(gòu)房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书(shū)向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略(错一个题就往阴里装一支笔lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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