导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因户(hù)均人口规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2武警能打过特警吗022年(nián)武警能打过特警吗底的中央经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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