导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(sh一寸多少厘米公分 一寸是几个手指āng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据(jù)调(diào)查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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