近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属(冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标<冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污/strong>

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人(rén)也(yě)称。