文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转有着独(dú)到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内领略的意思地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一领略的意思次性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的(de)投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值高(gāo)，以及(jí)中国资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和(hé)按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户(领略的意思hù)后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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