近两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng一什么颗粒填量词二年级，一什么颗粒填量词？)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权日，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指一什么颗粒填量词二年级，一什么颗粒填量词？标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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