近两年火爆华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期(qī)后基(jī)金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期。<华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗/p>

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

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