导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得(dé)到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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