5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(m微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗ù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dà微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗o)2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要又(yòu)体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力(lì)的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗可以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗