5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的(de)持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持(突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是连续(xù)第(dì)三个(gè)季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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