饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对(duì)称等(děng)问题(tí)，将非必要(yào)的收(shōu)费(fèi)夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担(dān)保费(fèi)等，对居(jū)民造(zào)成额外的负担，而且这些服(fú)务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在(zài)内的(de)相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下(xià)发(fā)的《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中介机(jī敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步)构(gòu)仅需(xū)在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)等违反价(jià)格(gé)和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关(guān)违(wéi)法违规(guī)信息(xī)，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可(kě)能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原(yuán)本应(yīng)该(gāi)由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介(jiè)公(gōng)司将其(qí)视(敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步shì)为向(xiàng)购房(fáng)者单边收(shōu)费(fèi)的(de)行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能(néng)会(huì)利(lì)用(yòng)其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东(dōng)往(wǎng)往(wǎng)会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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