近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素(sù)的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含(hán)了(le)投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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