导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。<黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗/p>

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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