“现(xiàn)在的(de)房地产(chǎn)很难再(zài)出现(xiàn)像(xiàng)过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行(xíng)业分(fēn)化(huà)的愈加明显，让机构和投(tóu)资者的关注度从板块向单个标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论是业绩，还(hái)是估值，房地(dì)产(chǎn)都已经双杀到了(le)最底部，而且是(shì)反(fǎn)复地杀(shā)到了底部，再往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三(sān)道红(hóng)线等指标

　　成挖(wā)掘(jué)个股阿尔(ěr)法重要参(cān)考

　　那么如何寻找(zhǎo)房(fáng)地产个股的(de)阿(ā)尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在(zài)房地产(chǎn)赛道中进行选(xuǎn)择，需要(yào)非常小心(xīn)，避免(miǎn)选(xuǎn)了半(bàn)天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足(zú)以下三个基准：有大的国资背景的(de)、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如(rú)果关(guān)注一下今年房地产(chǎn)的开发资金来源(yuán)，可以发(fā)现，其实银行(xíng)的信贷倾向(xiàng)是不太愿意(yì)给房企贷款的，房(fáng)企的主(zhǔ)要资(zī)金(jīn)来源来自新盘的销(xiāo)售(shòu)。但(dàn)今年(nián)新房的销(xiāo)售情况相较一般(bān)。再关注一下，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国(guó)企背景的(de)房企，民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)相对比较困难，所以(yǐ)整个行业出现了一个(gè)很明显(xiǎn)的分化，无(wú)论是(shì)在(zài)销售，还(hái)是(shì)融资等各个(gè)方面都非常(cháng)明(míng)显(xiǎn)。现在有国资背(bèi)景的房企在资本(běn)市场表现相对较好，但没有国(guó)资背景的(de)民营房企股(gǔ)价大多(duō)表现很一(yī)般。

　　陈(chén)昊扬则(zé)向《红周刊》表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的赢家”。而(ér)具体到如(rú)何挖掘，我们会特(tè)别(bié)重(zhòng)视企(qǐ)业的成本优势，更具(jù)体一点，就(jiù)是它的净借贷水平（净负(fù)债率）是不(bù)是行业(yè)内的(de)最(zuì)低水平；利润率是不是(shì)行(xíng)业内最(zuì)高的(de)；融资成本是(shì)否是(shì)行(xíng)业(yè)内最低的；建安(ān)成本是否也是业(yè)内最低的；这(zhè)些都是我们看(kàn)重(zhòng)的一(yī)家房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同(tóng)时满足(zú)上述条件的(de)房企并不多。即便(biàn)是在(zài)国央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三道红线(xiàn)”的(de)“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的(de)趋(qū)势。以A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根(gēn)据(jù)Wind数(shù)据整理发现，截(jié)至2022年末，天房发(fā)展、陆家(jiā)嘴、格力地(dì)产、西藏城投(tóu)、中(zhōng)交(jiāo)地产、中国武夷(yí)等国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展(zhǎn)、京投(tóu)发展、光明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠江股(gǔ)份、城投控股等(děng)国(guó)央企(qǐ)房企也踩(cǎi)了“三(sān)道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳健特色的国央企房企，其财务(wù)指标称(chēng)得(dé)上(shàng)完全健康(kāng)的仍是少数。而(ér)更加(jiā)值得注(zhù)意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企开始(shǐ)大(dà)举扩张。而这无疑(yí)又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对(duì)房企(qǐ)而言，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为重要(yào)，节奏把握准(zhǔn)确，有助(zhù)于(yú)房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未来市场(chǎng)，以及过(guò)于(yú)激进的(de)扩张拿地节奏也有可能(néng)让房企重蹈(dǎo)此(cǐ)前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配置(zhì)的一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例(lì)都维持在(zài)33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房企(qǐ)明显感觉(jué)到机会(huì)来了，其(qí)开始在一线城市进(jìn)行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提(tí)高到(dào)45％左右，涨了(le)接近三分之(zhī)一。与此同时，该房(fáng)企(qǐ)新购入地(dì)块也(yě)实现了快(kuài)速(sù)的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企业就(jiù)符合“最后的赢家(jiā)”的特(tè)点。一方面，在于它本身储备了很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一(yī)线(xiàn)城市，另外一半也主(zhǔ)要集中(zhōng)在强二(èr)线和二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是有节制地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与之(zhī)相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回(huí)到了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张(zhāng)的民(mín)营企(qǐ)业的影子(zi)。虽然说，见(jiàn)到机会时要出(chū)手，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如果负(fù)债率扩张得(dé)太快(kuài)，但未(wèi)来的两年(nián)市场没(méi)有想象得那么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么(me)如何来衡量一家(jiā)房企的扩张速(sù)度是否激(jī)进？陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，主要还是看房(fáng)企的净(jìng)负债率水平，在我(wǒ)看来(lái)，这个比(bǐ)例如(rú)果超过60％，就是(shì)扩张(zhāng)得过(guò)于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对(duì)房企的净负债率(lǜ)要求不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行(xíng)业的复苏速度(dù)并没(méi)有那(nà)么快，所以要(yào)规避(bì)公司净负(fù)债率提高到一个比较(jiào)危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的房企梳理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华(huá)发(fā)股份、越秀地产(chǎn)、绿城(chéng)中(zhōng)国(guó)、保利发展等房企2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明(míng)对比的(de)是(shì)，华(huá)润置地、中国海外(wài)发(fā)展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房(fáng)企在践行较积(jī)极的(de)拿地策略的同时，也较好地控制了公(gōng)司的(de)扩张(zhāng)速(sù)度与净负债率(lǜ)水平(píng)（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民(mín)营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马(mǎ)特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同一筛选(xuǎn)标准来看国央(yāng)企与民营房企，但(dàn)在各维(wéi)度的(de)实际表(biǎo)现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融(róng)资成本(běn)更低，融(róng)资渠(qú)道也更顺畅，能够(gòu)做到想融就融，这样(yàng)，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房(fáng)企，机构更加看好(hǎo)国(guó)央(yāng)企，但(dàn)这也并不意味着，民营企业中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳理发现，仍有少数民(mín)营房(fáng)企同(tóng)样受到机构的青睐(lài)。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季(jì)报，滨江集团(tuán)的十大(dà)流通股(gǔ)东中新进了(le)“中国(guó)工商(shāng)银行(xíng)股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)－景(jǐng)顺长城(chéng)中国回报灵(líng)活配(pèi)置混合型证券投(tóu)资基金(jīn)”“全国社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除(chú)此之(zhī)外(wài)，自2021年开始，百(bǎi)亿私(sī)募珠(zhū)海阿巴马资(zī)产管理有限(xiàn)公司(sī)就长期持有滨江集(jí)团。根据一(yī)季报(bào)，该资产公司的(de)几只产品合计持有(yǒu)滨(bīn)江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身(shēn)的基本面表(biǎo)现存在一定关(guān)系。2020年以(yǐ)来(lái)的近三年时(shí)间(jiān)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)整体在走(zǒu)“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江集团仍(réng)是表现出(chū)较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩表现(xiàn)、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年一(yī)季(jì)度(dù)，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归(guī)母净利润(rùn)5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时(shí)代”仍(réng)能保(bǎo)持(chí)自(zì)身(shēn)业绩的(de)持(chí)续增(zēng)长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布(bù)局关系密(mì)切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成营收来(lái)自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地区的(de)营收比重只占(zhàn)到近六成(chéng)。近三年持(chí)续稳居杭州房(fáng)企销售排名(míng)第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集(jí)团在(zài)杭州的土(tǔ)储补充(chōng)同(tóng)样较为积极，根(gēn)据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地金(jīn)额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的(de)较(jiào)突出表现(xiàn)，也让滨(bīn)江集团的房企排(pái)名迅速提(tí)升。到(dào)2023年，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)的房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年(nián)至(zhì)今，滨江集团股(gǔ)价翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是(shì)迎(yíng)来多733是什么意思家机构(gòu)的集中调研。滨(bīn)江集(jí)团发(fā)布公告表(biǎo)示，公司(sī)于(yú)5月10日接受(shòu)了(le)信(xìn)达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新(xīn)华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链(liàn)布局重点移至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产(chǎn)开发只(zhǐ)是(shì)房地产产业链(liàn)上的中游环节，其上游(yóu)主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供应商，而下(xià)游应用(yòng)行业主要(yào)包(bāo)括中介服务、家用电器(qì)、物业管理、家居用品。综合《红周刊(kān)》的采访(fǎng)，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发环(huán)节与上游材料端(duān)息息相(xiāng)关(guān)，新(xīn)盘开(kāi)工不(bù)足导致上(shàng)游不被看(kàn)好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游(yóu)。“中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)行业(yè)在进(jìn)入存量房(fáng)时(shí)代，所以对地产(chǎn)产业(yè)链(liàn)，尤其是偏消费属性的家装家(jiā)居(jū)领域(yù)，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越来越大，随(suí)着时间的增加，内装更新(xīn)的(de)需求也会(huì)越来越(yuè)多。美国过去的数据充分说明了(le)这一点(diǎn)，在新(xīn)房(fáng)销售见顶之后，家具消(xiāo)费的增长却一直都(dōu)很好。对于(yú)地(dì)产产业(yè)链(liàn)，我们相对看好(hǎo)和内(nèi)装相(xiāng)关的行业，例如消(xiāo)费建材、家居(jū)装饰等。”万家基(jī)金人士表(biǎo)示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相(xiāng)关赛道(dào)龙头年内表现的统(tǒng)计，目(mù)前暂居前两位的都是来自家纺赛道的(de)公司，它们分别(bié)是富安(ān)娜和水星家纺，特(tè)别是前(qián)者在月线(xiàn)连收七(qī)根阳(yáng)线的基础上(shàng)，年内迄(qì)今涨(zhǎng)幅(fú)已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度(dù)报告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜(nà)733是什么意思实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过(guò)实(shí)现归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公(gōng)司一季报(bào)的十大流通股股(gǔ)东来看，能够发现该股早已成(chéng)为(wèi)基金重仓股(gǔ)的天(tiān)下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发现(xiàn)、中(zhōng)欧(ōu)潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和私(sī)募的明(míng)河(hé)2016，都在其(qí)中出(chū)现，占据了(le)半壁江山。需要强调的是(shì)，中(zhōng)欧(ōu)的两只基金都(dōu)是价值派基金经理曹名长在(zài)管的产品，首季其同时(shí)重仓(cāng)的(de)房地产产业链股票还有(yǒu)金地(dì)集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因(yīn)素一(yī)度(dù)沉(chén)寂，不过好(hǎo)在(zài)困境反转露出曙光，家(jiā)居(jū)板块中年内(nèi)表(biǎo)现(xiàn)最好的是(shì)志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归母(mǔ)净利润，公(gōng)司都(dōu)实现了(le)同比双升。

　　从(cóng)公司(sī)的十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》发(fā)现广发基金经理(lǐ)罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管理的(de)广(guǎng)发策略优选和广发安宏回报(bào)均增加了持股，而(ér)这两只(zhǐ)产品也成为志邦(bāng)家居十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东中仅有的两(liǎng)只公(gōng)募(mù)。有意(yì)思的(de)是，他似乎对于定制家居类标(biāo)的(de)情(qíng)有独钟(zhōng)，在另(lìng)一(yī)家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他(tā)管理的(de)全(quán)部三只产品均登(dēng)榜(bǎng)十大(dà)流通股股东，其也成为他的(de)独门重仓股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物业(yè)股也越来(lái)越被机构所青睐，不过(guò)这类标的大(dà)多在香港上(shàng)市，如何选择成为难题。对(duì)此，前述上海公募基金经理举(jǔ)例分析：“物(wù)业服(fú)务不是(shì)一(yī)个高毛利的(de)行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣的(de)是(shì)市(shì)场化应(yīng)该挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城服务(wù)为(wèi)例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较高(gāo)的(de)，每年到(dào)期的合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大(dà)部(bù)分项目到期之后，经过两三轮(lún)合同(tóng)周期还能做到(dào)产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品(pǐn)提价的(de)公司很少，因为物业(yè)公司很容易(yì)一开始是(shì)挣钱的，后面(miàn)因为保(bǎo)安这些(xiē)固(gù)定人员成(chéng)本的年度增长(zhǎng)，不过服务没(méi)有特别好，客户(hù)没有那么满意，能做到(dào)提价难(nán)度(dù)是非常大的。但(dàn)是该公司能(néng)在业内做到到期(qī)之后(hòu)提价率比较高，这(zhè)跟它的定(dìng)位和(hé)比较好的服务是有关系的。”他进一步(bù)强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 733是什么意思