近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红(hóng订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时(shí)应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分配给投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后均可以获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本(běn)金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚)品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市(shì)场独立的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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