文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)之字是什么结构的字，近字是什么结构消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(m之字是什么结构的字，近字是什么结构én)槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qi之字是什么结构的字，近字是什么结构ān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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