OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波(bō)，如(rú)今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格(gé)继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回升，最(zuì)终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大(dà)园项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(k浴资都包括什么 浴资是门票吗àn)来，尽管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是(shì)价(jià)格(gé)涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么(me)急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩(jì)说明会(huì)中管理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库(kù)提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还是(shì)比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天(tiān)产业、信息(xī)技术(shù)等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽(suī)然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金给了我们(men)一些(xiē)空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租(浴资都包括什么 浴资是门票吗zū)户(hù)退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也(yě)有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和预算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后续(xù)我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们(men)可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城(chéng)这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心(xīn)。”

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