OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步(bù)启动了应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动较大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)二(èr)级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全(quán)市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人(rén)士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的(de)步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是(shì)落到租金(jīn)收(shōu)入(rù)受(shòu)不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披(pī)露的(de)张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场价(jià)格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的(de)业绩(jì)说明会(huì)中(zhōng)管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募(mù)说(shuō)明(míng)会(huì)上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化(huà)为实际租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月(yuè)履约(yuē)保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本(běn)着对(duì)首批扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负(fù)责的(de)态(tài)度(dù)，我们肯定(dìng)要(yào)全(quán)力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释(shì)，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换(huàn姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她)租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这(zhè)次项(xiàng)目的(de)大租户(hù)退租(zū)正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租(zū)率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大(dà)平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户(hù)自身也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自(zì)身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的(de)管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业空(kōng)间资(zī)产上(shàng)市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决(jué)，但(dàn)是这和(hé)我们(men)在(zài)张江科学城(chéng)这三(sān)十年建设(shè)发展过程中所经(jīng)历的相姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她比，只能算是一(yī)个(gè)非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解(jiě)当前(qián)突(tū)发事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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