近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名)）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露(lù)的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披(pī)露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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