近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近左眉毛有一根特别长是什么意思？日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额左眉毛有一根特别长是什么意思？完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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