导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人(rén)口的(de)近三成(ché吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法ng)都是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计(jì)算中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国(guó)未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(z吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法hù)宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预期。

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