文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和(hé)开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定了(le)开发(fā)企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构(坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸gòu)签订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸现良币驱逐劣币。

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