5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产的投三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权(quán)债务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话(huà)，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的(de)、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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