5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhà陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思o)产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一(yī)定的政策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发(fā)资(zī)源和(hé)良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观(guān)地(dì)去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个(gè)市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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