文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　<12是什么意思strong>从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银(yín)行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的12是什么意思保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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