万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分(fēn)公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么(me)，中国信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么0; line-height: 24px;'>猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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