文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨(bō)付的工程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付900g是几斤 900g是多少毫升(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。900g是几斤 900g是多少毫升strong>

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。