5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均(jū宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价n)较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的(de)投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时(shí)代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房(f宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价áng)地产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价的过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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