饱受争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额(é)不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收(shōu)费夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额(é)外的负担(dān)，而且这些服(fú)务(wù)事项并未聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩(zhì)序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地(dì)产中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市(shì)执行(xíng)的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当(dāng)上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前(qián)并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目(mù)、服(fú)务内容和(hé)收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格(gé)和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依(yī)法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场(chǎng)豪(háo)宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市(shì)场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源(yuán)在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对(duì)交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但(dàn)在(zài)一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势(shì)地位，从聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介费及税(shuì)费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也(yě)可(kě)能(néng)通过转嫁(jià)的(de)方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能(néng)会利用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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