万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的(de)方式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10万(wàn)元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会(huì人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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