万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意娜能组成什么词，娜字能组什么词语外走红(hóng)，让这个(gè)位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一娜能组成什么词，娜字能组什么词语财(cái)经的报(bào)道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明确了购(gòu)房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价款的(de)商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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