OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日跌(diē)幅达(dá)到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级(jí)市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也(y大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁ě)同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再迎(yíng)接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场信(xìn)心(xīn)得(dé)到了(le)一(yī)定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到(dào)回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周(zhōu)的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴现(xiàn)场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的(de)同区域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率为(wèi)何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定(dìng)的(de)资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身(shēn)也(yě)会有诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根(gēn)据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能(néng)更加充分(fēn)发挥(huī)协(xié)同效(xiào)应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在(zài)开发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重(zhòng)要(yào)的一步(bù)，眼下我们(men)可能(néng)面临了一些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突(tū)发(fā)事(shì)件的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预(yù)期(qī)和(hé)市场的信心。”

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