导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(jk袜子总是掉怎么办，足球袜套jcè)算结(jié)果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yjk袜子总是掉怎么办，足球袜套jào)有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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