5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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