近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高的(de)收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地(dì)或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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