5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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