导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　<不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情strong>城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期(qī)。

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