饱受争(zhēng)议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于规(guī)范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利(lì)用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人(rén)负担、侵(qīn)害其合(hé)法权(quán)益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟(wěi)称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费标准的(de)最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数(shù)特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的(de)精(jīng)神(shén)，北京2015年(nián)取消(xiāo)了(le)房地(dì)产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的(定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历de)中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违(wéi)反价(jià)格和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，但(dàn)对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域(yù)的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房(fáng)者(zhě)来(lái)承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司(sī)可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务(wù)收费的(de)基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度，也(yě)有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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