5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首(sh乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿ǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(j乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿ìn)30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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