近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的(de)变化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的(de)增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认为是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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