文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的(de)需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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