文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了开发(fā)企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获(huò)批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购(纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌gòu)房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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