导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩(shèng)的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期(异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写qī)房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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