近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易(yì)价格的(de)变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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