导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥实属和属实区别在哪，实属与属实的区别有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城实属和属实区别在哪，实属与属实的区别(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租实属和属实区别在哪，实属与属实的区别房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的(de)县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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