导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈(li香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水è)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人(rén)口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期。

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