导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势(shì)必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期(qī)。

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