饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规(guī)范房地产经纪服(fú)务(wù)的意(yì)见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高(gāo)一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人(rén)信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)、严一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题(tí)，将(一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次jiāng)非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市(shì)场(chǎng)中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅(fú)度(dù)最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别(bié)明确(què)服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综合措(cuò)施(shī)进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其(qí)中的(de)细则，还需要(yào)看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同(tóng)时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提(tí)出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的(de)二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及(jí)税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部(bù)分中介公(gōng)司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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